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01. September 2025

BGH klärt strittige Frage im Mieterhöhungsfall – Kein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der Vergleichsmiete zulässig

BGH klärt strittige Frage im Mieterhöhungsfall – Kein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der Vergleichsmiete zulässig

München/Berlin. Über fünf Millionen Menschen in Deutschland vermieten Immobilien – meist mit Bedacht. Laut einer repräsentativen Umfrage des Eigentümerverbands Haus & Grund erhöhen über 60 % der Vermieter die Miete nur moderat alle drei bis fünf Jahre oder verzichten sogar lange Zeit auf Anpassungen.

Zulässig ist eine Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – und nur unter korrekter Einhaltung der Fristen und formellen Vorgaben. Vermieter können sich dabei auf den Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder ein privat eingeholtes Sachverständigengutachten stützen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage erheben. Erst dann kann im gerichtlichen Verfahren durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden.

Aber nicht vorher, so der Bundesgerichtshof (BGH) mit klarem Richterspruch: In einem Beschluss vom 15. Juli 2025 (Az. VIII ZB 69/24) stellte der BGH fest, dass ein selbständiges Beweisverfahren – also ein vorgelagertes Gerichtsverfahren zur Feststellung der Vergleichsmiete – nicht zulässig ist. Ein solches Verfahren lasse sich weder mit den Zielen noch mit dem Aufbau des Mieterhöhungsverfahrens gemäß §§ 558 ff. BGB vereinbaren RSWVermieterverein.

Der BGH begründet dies pragmatisch: Das spezielle Verfahren der §§ 558 ff. BGB gewährleiste ausgewogen und differenziert den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter. Eine vorgelagerte Beweisaufnahme würde diese Schutzmechanismen unterlaufen. Zudem könnte dadurch der Mieter unzulässig mit Gutachterkosten belastet werden RSWNWB Datenbank.

Somit schützt das Gesetz den Mieter vor einseitiger Vorbereitung durch den Vermieter – und der Vermieter muss den gesetzlich vorgesehenen Weg gehen: erst formell begründen, dann – bei Ablehnung – klagen.

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