1. Budget festlegen

Im Idealfall wissen Sie genau, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate maximal ausfallen darf. Wenn Sie das nicht einschätzen können, empfiehlt es sich, für einige Monate ein Haushaltsbuch zu führen. Erfassen Sie dabei detailliert Ihre Einnahmen, Ausgaben und den monatlichen Überschuss. Dieser Überschuss, ergänzt um den bisherigen Mietbetrag, zeigt Ihnen, welchen finanziellen Spielraum Sie für die Kreditrate haben.

Wichtig: Planen Sie immer einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein – etwa für Reparaturen oder steigende Energiekosten.

Eine Faustregel lautet, nicht mehr als 30 % des Haushaltseinkommens für Wohnen einzuplanen. Bei einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 4.500 € sollte die Rate also 1.350 € nicht übersteigen. Bedenken Sie zusätzlich, ob Urlaube, ein neues Auto oder kleine Extras im Alltag weiterhin möglich bleiben.

2. Eigenkapital einbringen

Neben der monatlichen Rate spielt das Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Fachleute empfehlen, etwa 20 bis 30 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten selbst aufzubringen. Diese Nebenkosten bestehen u. a. aus:

• Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 1,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: ca. 3–7 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 %

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger wird die Finanzierung. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise können viele Käufer jedoch nur einen geringeren Anteil beisteuern. Banken vergeben dennoch Kredite – allerdings meist mit höheren Zinsen.

3. Maximalen Kaufpreis berechnen

Sobald Sie wissen, welche Monatsrate tragbar ist und wie viel Eigenkapital Sie einbringen können, lässt sich der maximale Kaufpreis bestimmen. Hilfreich sind Online-Budgetrechner oder eine einfache Formel, die Sollzinssatz und Tilgungsrate berücksichtigt.

Beispiel: Mit einer monatlichen Rate von 1.300 €, einem Zinssatz von 1,2 % und einer Tilgung von 4 % ergibt sich ein Darlehensbetrag von rund 300.000 €. Mit 90.000 € Eigenkapital stehen 390.000 € zur Verfügung. Abzüglich Nebenkosten und Sicherheitsreserve bleibt ein realistischer Kaufpreis von etwa 304.000 €.

4. Objektsuche und Besichtigung

Ist das Budget klar, folgt die Suche. Nutzen Sie Online-Portale, Zeitungsannoncen, Maklerkontakte sowie Tipps aus dem Freundes- und Bekanntenkreis.

Bei Besichtigungen sollten Sie nüchtern und kritisch bleiben. Prüfen Sie:

• Lage, Infrastruktur und Lärmbelastung
• Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung
• Raumaufteilung und Wohnqualität
• rechtliche Aspekte im Grundbuch und notwendige Unterlagen (Energieausweis, Teilungserklärung etc.)

Für eine fundierte Einschätzung empfiehlt sich die Begleitung durch einen Sachverständigen. Er erkennt Mängel, die Laien oft übersehen. Denn im Regelfall gilt beim Immobilienkauf: „gekauft wie gesehen“.

5. Finanzierung sichern

Bevor es zum Notar geht, benötigen Sie eine verbindliche Finanzierungszusage. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und bereiten Sie die notwendigen Unterlagen vor – darunter Gehaltsnachweise, Steuerbescheide und SCHUFA-Auskunft.

Achten Sie auf Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung und die Flexibilität der Verträge. Erst wenn alles geprüft ist, sollten Sie den Kreditvertrag unterschreiben. Idealerweise liegt dieser Abschluss zeitlich nah am Kaufvertrag, um Risiken zu vermeiden.

6. Kaufvertrag und Schlüsselübergabe

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Zwei Wochen vor dem Termin erhalten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf. Prüfen Sie ihn gründlich und ziehen Sie bei Unsicherheit einen Fachanwalt hinzu.

Nach Unterzeichnung folgt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – Ihre rechtliche Absicherung. Anschließend werden Kaufpreis und Grunderwerbsteuer fällig. Mit der offiziellen Umschreibung im Grundbuch sind Sie rechtmäßiger Eigentümer.

Die Schlüsselübergabe bildet den letzten Schritt. Gehen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer durch die Immobilie, halten Sie Zählerstände und Mängel schriftlich im Protokoll fest und dokumentieren Sie diese mit Fotos.

Fazit

Ein Immobilienkauf erfordert eine klare Struktur: Budgetplanung, Eigenkapital, Objektsuche, Finanzierung, Notar und Übergabe. Wer diesen Fahrplan Schritt für Schritt verfolgt, reduziert Risiken und legt den Grundstein für ein sicheres Zuhause.